Aflossingsvrije hypotheek

HOE NU VERDER

Je hele leven rente betalen is zonde. Veel consumenten overwegen daarom hun aflossingsvrije hypotheek af te lossen. Dat is ook fijn voor de nabestaanden: zij erven vermogen in plaats van een woning met een flinke hypotheekschuld.

TEKST JAN KLINCKENBERG


Een aflossingsvrije hypotheek aflossen kost veel geld. Veel mensen met zo’n hypotheek hebben dat niet. Maar hebben ze wel een keuze? Na 30 jaar eindigt de looptijd van de hypotheek en vervalt de renteaftrek (op zijn vroegst in 2031). Wat gebeurt er dan? Wil de bank de aflossingsvrije hypotheek nog wel verlengen?

De afloop kan dramatisch zijn. Als de bank aan het einde van de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek streng is, dwingt zij de bewoner de woning te verlaten. De enige optie die dan mogelijk nog overblijft, is verhuizen naar een huurwoning die maandelijks meer kost dan de oude koopwoning. De huur moet de bewoner dan betalen uit zijn snel slinkende vermogen.

De Geldgids heeft uitgezocht hoe banken omgaan met klanten die hun aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd niet hebben afgelost. De verschillen tussen de banken blijken groot te zijn. Wel lukt het verlengen van de hypotheek meestal bij klanten die genoeg inkomen en niet zo’n hoge hypotheek hebben. De lening moet dan minder dan de helft van de woningwaarde zijn. Genoeg inkomen betekent dat de rente zonder aflossing goed op te brengen is.

Dit artikel valt uiteen in drie delen. De eerste twee delen gaan over de situatie dat de aflossingsvrije hypotheek afloopt. Hoe gaan de banken daarmee om? Welke eisen stellen zij aan een verlenging van de hypotheek? En met welke kosten krijgt de klant dan te maken?

1. Hypotheek na 30 jaar: per bank

2. Hypotheek na 30 jaar: bijzondere situaties


Het derde deel laat per bank zien wat je met een aflossingsvrije hypotheek tijdens de looptijd kunt doen. Wat gebeurt er als je de hypotheek moet aanpassen om in je huis te kunnen blijven wonen? En is het gunstig tijdens de looptijd iets af te lossen, zodat de renteopslag daalt? Daarnaast besteden we aandacht aan het omzetten van de aflossingsvrije hypotheek in een andere hypotheekvorm. Veel banken rekenen meer rente voor een aflossingsvrije hypotheek dan voor een annuïteitenhypotheek. Omzetten kan dan gunstig zijn. Toetst de bank bij zo'n omzetting op het inkomen? En hoe zit het met de kosten?

3. Hypotheek eerder aanpassen

HYPOTHEEK NA 30 JAAR:
PER BANK

Bij de meeste banken kun je een aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar verlengen. Alleen bij een aantal nieuwe geldgevers stopt die definitief na 30 jaar. De bank behandelt je daarna als een nieuwe klant.

Bij het verlengen van de hypotheek kijkt de bank meestal naar het huidige inkomen om het maximale leenbedrag te bepalen. Ga je binnen tien jaar met pensioen, dan is het pensioeninkomen van belang. De bank kan bij het maximale leenbedrag uitgaan van de norm 'standaardinkomen' of de soepelere norm 'werkelijke lasten'. Met name bij ouderen hanteert de bank bij het verlengen van de aflossingsvrije hypotheek vaak de laatste. Dat maakt veel verschil. Bij een hypotheekrente van 3% en een aflossingsvrije hypotheek van €150.000 moet je inkomen dan hoog genoeg zijn om een maandelijkse hypotheeklast van €375 te dragen. Bij de norm 'standaardinkomen' moet je €633 per maand kunnen betalen.

Bij het verlengen van een hypotheek mag het aflossingsvrije deel meestal niet hoger zijn dan 50% van de woningwaarde. De rest moet je aflossen door middel van een annuïteitenhypotheek. Wil je de aflossingsvrije hypotheek ook verhogen, dan gaan de meeste banken uit van de strengere norm 'standaardinkomen'.

Kan je partner een hypotheek met een rente van pakweg 5% niet in zijn eentje betalen en ontbreekt een goede overlijdensrisicoverzekering, dan is het belangrijk in actie komen als de rentevaste periode afloopt. Als de lening nog maar vijf jaar loopt, zou je de rente het liefst voor 20 jaar willen vastleggen.

Hiervoor betaal je een rente tussen de 2,5 en 3% ‒ veel kans dat de partner die wel in zijn eentje kan opbrengen. Maar helaas kun je geen rentevaste periode kiezen die langer is dan de resterende looptijd van de lening.

Er is wel een andere, dure oplossing (vanwege advies- en notariskosten): je lost de oude hypotheek af en neemt een nieuwe aflossingsvrije hypotheek. Bij alle banken kan dat tot 50% van de woningwaarde. Bij een aantal mag je meer lenen, mits de nieuwe lening niet hoger uitpakt dan het oude aflossingsvrije deel. Vervolgens leg je de rente van de nieuwe hypotheek voor 20 jaar vast. Ons advies: los de hypotheek nooit af voordat je zeker weet dat de bank de nieuwe lening verstrekt en neem altijd een adviseur in de arm.

Banken dringen er bij hun klanten op aan dat zij zich goed laten adviseren bij het verlengen van de hypotheek. Afhankelijk van de geldgever kan dat bij de bank zelf, een tussenpersoon of naar keuze bij een van beide. Een aantal banken stelt het advies verplicht. Andere doen dat alleen als je niet voldoet aan de norm 'standaardinkomen'.

Voor het verlengen van een hypotheek volstaat in de regel een onderhandse akte. Heb je een hypotheek met vaste inschrijving (hierbij daalt elke maand de inschrijving van je hypotheek bij het Kadaster, red.), dan is een nieuwe hypotheekakte noodzakelijk. Deze ouderwetse hypotheekvorm wordt overigens tegenwoordig niet meer afgesloten. Informeer bij je bank welke vorm je hebt.

Kies de naam van je bank om de voorwaarden te zien

Helaas hebben we geen gegevens van Aegon en Obvion, omdat zij momenteel hun voorwaarden aanpassen.

HYPOTHEEK NA 30 JAAR:
BIJZONDERE SITUATIES

Bij een beleggings- of traditionele levenhypotheek is het opgebouwde spaarkapitaal op de einddatum vaak onvoldoende om de lening af te lossen. In de praktijk zal de resterende schuld vrijwel altijd lager zijn dan 50% van de woningwaarde. Bij alle banken kun je de restschuld omzetten in een aflossingsvrije hypotheek. Een onderhandse akte volstaat dan. Veel banken gaan ‒ zeker bij oudere klanten ‒ uit van de werkelijke maandlasten als ze de maximale hypotheek berekenen. Bij een gecombineerde leven- en aflossingsvrije hypotheek mag de nieuwe schuld hoger zijn dan 50% van de woningwaarde. Voor het bedrag boven de 50% moet je vaak een annuïteitenhypotheek afsluiten.

Traditionele levenhypotheken en spaarhypotheken die eind jaren 80 zijn afgesloten, vallen meestal in box 3.

Fiscaal gezien ben je dan niet verplicht de uitkering van de kapitaalverzekering te gebruiken voor de aflossing van de hypotheek. Je kunt overwegen dat niet te doen als je de rentelasten van de hypotheek makkelijk uit je inkomen kunt betalen en de uitkering van de polis wilt gebruiken als pensioenaanvulling of voor het aflossen van andere schulden. Er is wel een maar: de bank moet hieraan willen meewerken. De bank heeft de uitkering namelijk aan zichzelf verpand en mag die gebruiken om de hypotheek (deels) mee af te lossen. Sommige banken weigeren dan ook de constructie. Andere doen dat alleen op voorwaarde dat de resterende hypotheek niet te hoog is en het inkomen voldoet aan de norm 'standaardinkomen' of de norm 'werkelijke lasten'.

Kies de naam van je bank om de voorwaarden te zien

Helaas hebben we geen gegevens van Aegon en Obvion, omdat zij momenteel hun voorwaarden aanpassen.

HYPOTHEEK EERDER AANPASSEN

Er zijn veel goede redenen om een aflossingsvrije hypotheek tijdens de looptijd om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Je loopt financieel gezien veel minder risico, omdat je bij een annuïteitenhypotheek aflost. Bovendien heb je na 30 jaar veel lagere woonlasten. Dat komt goed uit, omdat het inkomen na pensionering vaak een stuk lager uitvalt. Ook kunnen dan de onderhoudskosten van de woning stijgen. Senioren bewonen gemiddeld genomen een wat oudere woning en zijn minder in staat om zelf onderhoudsklussen te doen.

Verder is een aflossingsvrije hypotheek een dure hypotheek. Over de hele looptijd gezien betaal je veel meer rente dan bij een annuïteitenhypotheek. Immers: de bank rekent bij een aflossingsvrije hypotheek elk jaar rente over de beginschuld. Daar komt nog eens bij dat het rentepercentage bij de meeste banken hoger is dan dat van een annuïteitenhypotheek. Het renteverschil neemt bovendien steeds verder toe. Dat komt doordat de risico-opslag bij een annuïteitenhypotheek in de loop der jaren omlaaggaat, vanwege de afnemende schuld. Bij de aflossingsvrije hypotheek gebeurt dat niet.

Als je een aflossingsvrije hypotheek omzet in een annuïteitenhypotheek, gaan de maandlasten in eerste instantie wel flink omhoog. Is dat een probleem, dan kun je het aflossingsvrije deel beperken tot 50% van de woningwaarde. De rest sluit je over naar een annuïteitenhypotheek.

Je weet dan vrijwel zeker dat je ook na pensionering in je woning kunt blijven wonen. Bij het verlengen van een hypotheek die maximaal 50% van de woningwaarde bedraagt, gaan de meeste banken namelijk uit van de werkelijke woonlasten, en die zijn doorgaans goed op te brengen.

Banken zijn niet dol op aflossingsvrije hypotheken. Hiervoor moet zij meer kapitaal aanhouden dan voor andere hypotheekvormen. Toch is het niet bij alle banken makkelijk om een aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een annuïteitenhypotheek. Veel banken stellen een advies verplicht en rekenen administratiekosten. Bij Allianz moet je de hypotheek oversluiten naar de huidige dagrente van een annuïteitenhypotheek, met alle mogelijke kosten van dien.

Vrijwel alle andere banken kijken bij het oversluiten naar de oude dagrente van een annuïteitenhypotheek. Dat is de rente die gold op de dag waarop je je eigen rente voor het laatst hebt aangepast. Je hebt dan nooit te maken met een boeterente. Wie bij de omzetting de huidige rente wil, moet wel boeterente betalen. Die is aftrekbaar.
De meeste banken toetsen het inkomen niet bij de omzetting. Bij diegene die dat wel doen, kan dat tot gevolg hebben dat je de aflossingsvrije hypotheek niet kunt omzetten. Dat is het geval als je niet voldoet aan de huidige inkomensnormen.

Wil je weten hoe je bank omgaat met het omzetten van een aflossingsvrije hypotheek in een annuïteitenhypotheek?

Kies de naam van je bank om de voorwaarden te zien

Helaas hebben we geen gegevens van Aegon en Obvion, omdat zij momenteel hun voorwaarden aanpassen.